Slovensko skončilo v závere roka 2025 s piatym najrýchlejším rastom cien bytov a domov v EÚ

Ceny bytov a domov ovplyvňuje viacero faktorov, predovšetkým vzťah medzi dopytom a ponukou, výška úrokových sadzieb na hypotékach, lokalita či celkový ekonomický vývoj. Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností v našom regióne v porovnaní s ostatnými krajinami Európskej únie? V aktuálnej analýze sa Eva Sadovská, analytička WOOD & Company, zamerala na najnovšie údaje Eurostatu za 4. štvrťrok 2025.

Ako je na tom Slovensko v cene nehnuteľností?
Najaktuálnejšie údaje Eurostatu ukazujú, že ceny nehnuteľností určených na bývanie v poslednom štvrťroku 2025 na Slovensku medziročne vzrástli o 12,8 %. Tento nárast potvrdil celoročný trend výrazného rastu cien nehnuteľností, ktorý bol pozorovaný od začiatku roka 2025. V predchádzajúcich troch kvartáloch – v prvom, druhom a treťom kvartáli – bol zaznamenaný medziročný nárast o 12,2 %, 11,3 % a 13,4 %. Rast cien bol v štvrtom štvrťroku 2025 plošný naprieč celým Slovenskom, pričom ceny novostavieb medziročne vzrástli o 9,8 %, zatiaľ čo existujúce byty a domy zaznamenali zdraženie o 13,4 %.

Rast cien na Slovensku bol rýchlejší v porovnaní s priemerným rastom v eurozóne (5,1 %) a v EÚ (5,5 %). Spomedzi členských štátov EÚ zaznamenali najvýraznejší medziročný nárast Maďarsko (21,2 %), Portugalsko (18,9 %) a Chorvátsko (16,1 %). Slovensko s nárastom cien o 12,8 % dosiahlo piaty najvýraznejší medziročný nárast spomedzi krajín EÚ. Naopak, pokles cien nehnuteľností určených na bývanie vykázali iba vo Fínsku o – 3,1 %. V Luxembursku, Francúzsku a Švédsku bol evidovaný len veľmi mierny nárast, a to o 0,1 %, 1,0 % a 1,2 %.

Kým na Slovensku cena nehnuteľností stúpa, vo Francúzsku, Fínsku či Luxembursku, naopak, klesá. Zdroj foto: pixabay

Bratislava a Praha mali nadpriemerný rast cien a bytov. Prečo?
V poslednom kvartáli 2025 bol v Bratislavskom kraji vykázaný nárast cien novostavieb o 9,5 %, v prípade existujúcich nehnuteľností išlo o nárast 14,7 %. V Prahe bol vykázaný medziročný nárast cien nehnuteľností v prípade nových o 13,3 % a existujúce zdraželi o 13,7 %. Obe mestá tak celkovo dosiahli nárast cien vyšší v porovnaní s priemerným tempom rastu na národnej úrovni. Vyplynulo to z najaktuálnejších údajov Štatistického úradu SR a Českého štatistického úradu.

Dôvody zvyšovania cien nehnuteľností určených na bývanie – či už v Bratislave, alebo v Prahe (rovnako ako aj v SR či v ČR) – sú veľmi podobné. Naďalej výrazne prevláda dopyt nad ponukou – faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Pokles úrokových sadzieb ešte v druhej polovici roka 2024 podporil rast záujmu o hypotekárne úvery, ten pokračoval aj počas uplynulého roka 2025. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti.

Otázka, ktorá zaujíma hádam každého, kto plánuje v blízkej dobe riešiť otázku bývania. Porastú ceny nehnuteľností aj v roku 2026?
Vojnový konflikt na Blízkom východe, najmä ak by pretrvával dlhšie obdobie, môže významne ovplyvniť vývoj globálnej aj slovenskej ekonomiky. V neistých časoch sa realitný trh tradične ocitá medzi prvými sektormi, pri ktorých sa otvára otázka ďalšieho vývoja cien bytov a domov. Kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností zohrávajú v takýchto časoch najmä úrokové sadzby hypotekárnych úverov, príjmy domácností, ponuka novej výstavby a kvalita lokality.

Ak by sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by pravdepodobne viedlo k ochladeniu dopytu po bytoch a domoch. Vyššie úroky však nemusia automaticky viesť k plošnému poklesu cien nehnuteľností – skôr k spomaleniu tempa ich rastu. V roku 2026 preto očakávame pokračovanie rastu cien rezidenčných nehnuteľností, avšak už nie dvojciferným tempom ako vlani. Dynamika by sa mohla priblížiť skôr tempu rastu nominálnych miezd.

V období zvýšenej neistoty sa zároveň ešte výraznejšie prehlbuje rozdiel medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami. Byty v prémiových lokalitách Bratislavy môžu zostať relatívne stabilné, zatiaľ čo nehnuteľnosti v slabších lokalitách či v menších mestách môžu čeliť väčšiemu tlaku na cenu. Skúsenosti z predchádzajúcich kríz naznačujú, že najodolnejšie bývajú kvalitné nehnuteľnosti vo veľkých a ekonomicky silných mestách.

Ako sú na tom Slováci v otázke investovania do nehnuteľností?
V minulosti zvykli Slováci aj Česi investovať do realít hlavne prostredníctvom kúpy investičného bytu. Postupný rast cien nehnuteľností, ktorý sa premieta do vyšších vstupných nákladov a nižšej dostupnosti bývania, v posledných rokoch mení správanie investorov, pre ktorých sa čoraz obľúbenejšou alternatívou stáva investovanie do realitných fondov alebo do projektov rezidenčného developmentu.

Investovanie do projektov rezidenčného developmentu je určené pre skúsených, resp. kvalifikovaných investorov. Tí sa prostredníctvom neho môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit, čo umožňuje dosahovať vyššie zhodnotenie kapitálu (v niektorých prípadoch dlhodobý cielený výnos 12 – 15 % p. a.), za cenu vyššej miery rizika. Investičný horizont je aspoň 7 rokov a vstupná investícia minimálne 50 tis. eur alebo 1 mil. českých korún.